Creadomus & Joost Debucquoy contre ASLB Samen Sterk! (2020-2026)

Le promoteur immobilier belge Creadomus vend des biens immobiliers, notamment en Allemagne. Environ 150 Belges qui ont acheté un appartement en Rhénanie-du-Nord-Westphalie et en Basse-Saxe entre 2015 et 2018 par l'intermédiaire de Creadomus se sont sentis floués après coup, ont poursuivi la société immobilière en justice et se sont regroupés au sein de l'ASBL Samen Sterk ! (Ensemble, nous sommes forts !). Depuis lors, les dirigeants de l'association sont menacés par des mises en demeure émanant de cabinets d'avocats renommés tels qu'Eubelius, qui leur font craindre des poursuites pénales et autres procédures ainsi que des dommages-intérêts exorbitants en raison des informations critiques publiées sur leur site web www.samensterkvzw.be. Les rédactions des journaux qui ont publié des articles critiques ou rendu compte de ces procès ont également été menacées et certaines ont retiré certains articles et déclarations de leur site web. L'ASBL Samen Sterk ! elle-même n'a pas donné suite à la demande de retrait d'informations du site web.

Dans une série de procédures en Allemagne, les victimes ont obtenu gain de cause en première instance, ce qui a entraîné l'annulation de dizaines d'actes de vente. Creadomus a interjeté appel, d'autres procédures sont en cours et les menaces de SLAPP se poursuivent. L'ASBL Samen Sterk ! s'efforce désormais, en collaboration avec l'ASBL Erfpacht, d'améliorer la protection des consommateurs dans ce domaine. Elle a déposé une pétition auprès de la Chambre des représentants dans laquelle elle demande au législateur d'interdire la vente de tous les droits d'usage commerciaux sur les biens immobiliers d'investissement aux consommateurs.

Cela a également donné lieu à une mise en demeure d'un cabinet d'avocats, cette fois-ci Arcas Law, exigeant le retrait de la pétition qui avait entre-temps été publiée sur le site web de la Chambre. Il a également été exigé que divers articles de presse et informations critiques concernant Creadomus et les entreprises liées à Creadomus soient retirés du site web de l'ASBL Samen Sterk ! Une demande de dommages-intérêts d'un montant de 1,2 million d'euros et une procédure pénale pour diffamation ont été brandies comme menaces.

Peu de temps après, Joost Debucquoy, cofondateur de la SA Creadomus Invest, a intenté une action devant le tribunal civil. En application de l'article 1382 (ancien) du Code civil, Mr. Debucquoy tient les deux ASBL et un administrateur pour responsables de l'atteinte à sa réputation et des allégations répétées, erronées et diffamatoires. Il estime que la manière dont les ASBL parlent de lui et des sociétés immobilières de sa famille est illégale et réclame une indemnisation provisoire de 200 000 euros ainsi que la suppression d'un passage sur les sites web dans lequel son nom est mentionné. Il demande également la suppression de plusieurs articles de presse sur le site web des ASBL qui font référence à lui et le retrait de la pétition qui appelle le législateur à imposer des normes plus strictes aux constructions en bail emphytéotique.

Les ASBL disposant de moyens financiers limités, une campagne de soutien en ligne a été lancée afin de les aider à supporter les frais d'avocat en tant que défendeurs dans cette affaire. Dans cet appel à soutien financier, le « procès abusif » intenté par Joost Debucquoy contre les ASBL a été qualifié d'« acte de vengeance » et de SLAPP. Dans le cadre d'une procédure en référé, Debucquoy a exigé le retrait immédiat de la campagne de soutien. Le juge a toutefois rejeté la demande, se référant à la directive européenne anti-SLAPP. Voir « Rechter wijst vordering af wegens SLAPP-kenmerken », De Juristenkrant du 3 décembre 2025 (repris avec autorisation). Un appel a été interjeté contre cette ordonnance rendue en référé.

Le 4 juin 2026, le tribunal civil d'Anvers a rendu son jugement sur le fond de l'affaire. Au vu des pièces produites, le tribunal a jugé qu’il n’était pas établi que les parties défenderesses auraient commis une quelconque faute, ni que la réputation de Mr. Debucquoy avait été compromise. Une lecture complète de tous les messages publiés sur les sites web des ASBL a permis de constater que le demandeur n'était pas nommé. Le tribunal a estimé que la mise en demeure du demandeur s'inscrivait dans une stratégie d'intimidation visant à empêcher les défendeurs de prendre part au débat public ou de s'exprimer sur les risques, selon les défendeurs, liés aux constructions en bail emphytéotique proposées aux consommateurs. Le tribunal a également constaté que l’action en justice du demandeur constituait une action en justice visant à entraver la participation publique des défendeurs (procédure SLAPP), en se référant aux constatations suivantes : (i) le demandeur a introduit une demande excessive et déraisonnable (ii) le caractère excessif et déraisonnable de la demande se manifestait par le fait que le demandeur avait mentionné, dans sa citation du 27 novembre 2024, des dommages-intérêts provisoires d’un montant de 1,2 million d’euros (iii) le demandeur avait intenté plusieurs procédures dans des affaires similaires (iv) le demandeur avait intimidé les parties défenderesses.

Bien que le tribunal n'ait pas encore pu appliquer la loi transposant la directive européenne anti-SLAPP 2024/1069, la demande et la procédure engagées par le demandeur ont été qualifiées de procédure SLAPP, le tribunal ayant constaté un abus de droit procédural et le fait que l’action en justice était téméraire et vexatoire.

Le tribunal a condamné Joost Debucquoy à verser des dommages-intérêts à chaque défendeur (3 x 2.500 euros). Il a également été condamné à une amende civile d’un montant de 1.500 euros pour procédure vexatoire et téméraire, ainsi qu'au remboursement maximal des frais de justice aux trois défendeurs, soit 3 x 10.465,11 euros.

Une fois de plus, on constate comment certains avocats et cabinets d’avocats de renom collaborent pour réduire au silence les voix critiques et la participation au débat public en menaçant d’intenter et en intentant effectivement des procédures judiciaires qui s’apparentent à des SLAPP, dès lors  qu’elles présentent des caractéristiques évidentes d’abus de procédure ou de procédure vexatoire et téméraire. Il faut espérer que, grâce à la nouvelle loi anti-SLAPP (approuvée par le Parlement le 21 mai 2026), les défendeurs dans les affaires SLAPP pourront prétendre à une protection et à des indemnités supplémentaires, et que ce type d’affaires SLAPP/procédures bâillons et d’abus de justice prendra bientôt fin.

Voir également https://www.vrt.be/vrtnws/nl/2026/06/04/vastgoed-schadevergoeding-miljoen-slapp/ et https://www.humo.be/nieuws/gedaan-met-slapp-procedures-rechtbank-veroordeelt-vastgoedmakelaar-die-procedeerde-tegen-kleine-vzw-s-om-ze-te-intimideren et It’s a SLAPP!: The Price of Exposing Belgium’s Real Estate Injustices - CASE