Creadomus & Joost Debucquoy tegen VZW Samen Sterk! (2020-2026)

De Belgische projectontwikkelaar Creadomus verkoopt vastgoed, onder meer in Duitsland. Zo’n 150 Belgen die tussen 2015 en 2018 via Creadomus een appartement in Noordrijn-Westfalen en Nedersaksen kochten, voelden zich achteraf bedrogen, daagden de vastgoedvennootschap voor de rechter en verenigden zich in de VZW Samen Sterk!. Sedertdien worden de bestuurders van de vereniging door middel van ingebrekestellingen door gerenommeerde advocatenbureaus zoals Eubelius afgedreigd met strafrechtelijke- en andere procedures en schrikbarende schadevergoedingen omwille van kritische informatie op hun website www.samensterkvzw.be. Ook de krantenredacties die kritische artikelen publiceerden of rapporteerden over deze rechtszaken werden bedreigd en sommige redacties haalden bepaalde artikels en statements offline. De VZW Samen Sterk! zelf ging niet in op de eis om informatie van de website te halen.

In een reeks procedures in Duitsland kregen de gedupeerden in eerste aanleg gelijk waardoor intussen tientallen koopaktes nietig zijn verklaard. Creadomus heeft beroep ingesteld, andere procedures zijn hangende en ook de dreigementen met SLAPP’s gaan door. De VZW Samen Sterk! ijvert ondertussen samen met VZW Erfpacht ook voor een betere bescherming van de consument in dit verband. Bij de Kamer van Volksvertegenwoordigers diende ze een petitie in waarin ze de wetgever vraagt om een verbod op de verkoop van alle zakelijke gebruiksrechten op investeringsvastgoed aan consumenten in te stellen.

Ook dat lokte weer een aanmaning uit van een advocatenkantoor, ditmaal Arcas Law, waarin werd geëist dat de petitie die ondertussen was gepubliceerd op de website van de Kamer zou worden ingetrokken. Ook werd geëist dat verschillende persartikels en kritische informatie betreffende Creadomus en met Creadomus verbonden ondernemingen van de website van de VZW Samen Sterk! zouden worden verwijderd. Er werd gedreigd met een schadevordering ten belope van 1,2 miljoen euro en een strafproces wegens laster.

Korte tijd later volgde een dagvaarding voor de burgerlijke rechtbank door Joost Debucquoy, mede-oprichter van de nv Creadomus Invest. In toepassing van artikel 1382 (oud) BW acht Debucquoy de twee vzw’s en een bestuurder aansprakelijk voor reputatieschade en herhaalde, foutieve en lasterlijke aantijgingen. Debucquoy vindt de manier waarop de vzw’s over hem en de vastgoedvennootschappen van zijn familie berichten onrechtmatig en eist een provisionele schadevergoeding van 200.000 euro en de verwijdering van een passage op de websites waarin zijn naam is vernoemd. Daarnaast vordert hij ook de verwijdering van verschillende persartikels op de website van de vzw’s die naar hem verwijzen en het offline halen van de petitie die de wetgever oproept strengere normen op te leggen aan erfpachtconstructies.

Omdat de vzw’s over beperkte financiële middelen beschikken werd een online steunactie opgestart om de advocatenkosten te helpen dragen als verweerders in deze zaak. In die oproep tot financiële steun werd toelichting gegeven bij het “pestproces” dat door Joost Debucquoy was aangespannen tegen de vzw’s, als een “wraakactie” en als een SLAPP. Via een kort geding eiste Debucquoy het onmiddellijk offline halen van de steunactie. De rechter wees de vordering evenwel af, daarbij verwijzend naar de Europese anti-SLAPP-richtlijn. Zie "Rechter wijst vordering af wegens SLAPP-kenmerken", De Juristenkrant van 3 december 2025 (overgenomen met toestemming). Tegen deze beschikking in kortgeding is beroep aangetekend.

Op 4 juni 2026 heeft de burgerlijke rechtbank van Antwerpen uitspraak gedaan in de zaak ten gronde. Uit de voorgelegde stukken kon de rechtbank niet vaststellen dat de verwerende partijen enige fout hadden begaan, noch dat de reputatie van Joost Debucquoy was beschadigd. Een volledige lezing van alle berichten op de websites van de vzw’s, leidde tot de vaststelling dat de eiser niet werd geviseerd. De rechtbank oordeelde dat de ingebrekestelling van de eiser kaderde in een intimidatiestrategie om de verweerders te beletten deel te nemen aan het publieke debat of participatie inzake de volgens verwerende partijen verbonden gevaren aan erfpachtconstructies die aan consumenten worden aangeboden. De rechtbank stelde ook vast dat de procedurele actie van de eiser een strategische rechtszaak was tegen de publieke participatie van de verwerende partijen (SLAPP-procedure), verwijzend naar de volgende vaststellingen: (i) de eiser stelde een buitensporige en onredelijke vordering in (ii) het buitensporig en onredelijk karakter van de vordering uitte zich in het feit dat de eiser in zijn dagvaarding van 27 november 2024 melding maakte van een provisionele schadevergoeding van 1,2 miljoen euro (iii) de eiser voerde meerdere procedures in soortgelijke aangelegenheden (iv) de eiser intimideerde de verwerende partijen. Hoewel de rechtbank nog geen toepassing kon maken van de omzettingswet van de EU anti-SLAPP richtlijn 2024/1069, werd de vordering en procesvoering door de eiser als een SLAPP-procedure beoordeeld met de vaststelling dat misbruik werd gemaakt van procesrecht door het voeren van een roekeloos geding.

De rechtbank veroordeelde Joost Debucquoy tot het betalen van schadevergoedingen aan elke verweerder (3 x 2.500 euro). Hij werd ook veroordeeld tot een geldboete van 1.500 euro wegens tergend en roekeloos geding en tot de maximale rechtsplegingsvergoeding aan de drie verweerders, omgerekend 3 x 10.465,11 euro.

Nog maar eens blijkt ook hoe sommige advocaten en gerenommeerde advocatenkantoren hun medewerking verlenen om kritische stemmen en participatie aan het maatschappelijk debat het zwijgen op te leggen door middel van het dreigen met en effectief voeren van rechtsprocedures die neerkomen op SLAPP’s want duidelijke kenmerken vertonen van procesmisbruik of tergende en roekeloze procesvoering. Gehoopt mag worden dat met de nieuwe anti-SLAPP wet (goedgekeurd door het Parlement op 21 mei 2026) verweerders in SLAPP-zaken op bijkomende bescherming en vergoedingen aanspraak kunnen maken en dat er spoedig een einde komt aan dit soort SLAPP-zaken en misbruik van justitie.

Zie ook https://www.vrt.be/vrtnws/nl/2026/06/04/vastgoed-schadevergoeding-miljoen-slapp/ en https://www.humo.be/nieuws/gedaan-met-slapp-procedures-rechtbank-veroordeelt-vastgoedmakelaar-die-procedeerde-tegen-kleine-vzw-s-om-ze-te-intimideren  en It’s a SLAPP!: The Price of Exposing Belgium’s Real Estate Injustices - CASE